פסק-דין בתיק ת"א 28197-09-09

1.         מיהו בעל הזכות בגג הבניין שבו מצויות דירותיהם של בעלי הדין בתיק. זוהי השאלה העיקרית שעומדת להכרעה בתיק זה. נגזרת ממנה גם שאלת זכותו של הנתבע  לבנות על הגג.

רקע

2.         אביו של התובע היה הבעלים הרשום של מקרקעין הידועים כחלקה 29 בגוש 10302 המצויים ברח' ג'בור ג'בור 38 בשפרעם (להלן "המקרקעין"). בשנת 1994 העביר האב את המקרקעין לתובע על מנת שיבנה עליהם את ביתו (אותה עת הייתה החלקה רשומה כחלקה מס' 21). התובע ביקש לבנות על המקרקעין בית בן שתי קומות למגורים ומסחר מעל מרתף. הנתבע הינו בעלים, ביחד עם אחר, של חלקת מקרקעין סמוכה הידועה כחלקה 28 בגוש 10302 (לשעבר חלקה 22) (להלן "חלקת הנתבע").

            הואיל ושטח המקרקעין הינו קטן ביקש התובע לבנות את ביתו עד קצה גבול המגרש. לשם כך, ובשל תנאי תכנית המתאר, נזקק התובע לקבל את הסכמתו של שכנו - הנתבע.

            ביום 16/11/94 נערך ונחתם הסכם בין התובע לנתבע, המאפשר לתובע לבנות את ביתו ללא שמירת מרווח בין החלקות, דהיינו עד לקצה גבול המגרש הגובל עם חלקת הנתבע (ההסכם צורף כנספח ג' לכתב התביעה) (להלן "ההסכם"). בתמורה הסכים התובע כי עם גמר בניית ביתו (כאמור 2 קומות) תינתן לנתבע זכות לבנות מעל דירות אלו  קומה נוספת (קומה שלישית).  כתנאי נוסף לבניית הקומה הנוספת התחייב הנתבע לשלם לתובע סך השווה ל-6,000$.

3.         אין חולק כי הצדדים מימשו את ההסכם. התובע בנה בניין בן שתי קומות, והנתבע בנה מעליהן דירת מגורים נוספת בשטח של כ-62 מ' שבה מתגורר בנו. בשנת 2001, לאחר השלמת הליכי הסדר, נרשמו הזכויות במקרקעין על שמו של התובע. בשנת 2009 ועל פי בקשה שהגיש הנתבע, נרשמו על שמו זכויות ב-1/3 המקרקעין, כך שהיום רשומים בלשכת המקרקעין התובע והנתבע כבעלים משותפים של המקרקעין; התובע רשום כבעל 2/3 מהמקרקעין והנתבע כבעל 1/3 מהמקרקעין.

4.         חשוב לציין כי מעולם לא נרשם הבית כבית משותף, לא הוכן תשריט בית משותף ולא הוכן תקנון.

5.         בתחילת שנת 2009 לערך החל הנתבע לבצע עבודות בנייה מעל גג דירתו. במסגרת זו החל לבנות מדרגות חיצוניות מהדירה שבקומה השלישית שנבנתה על ידו לגג וכן בבניית מחסן ביתי מעץ על הגג עצמו.

            הבנייה בוצעה ללא קבלת הסכמתו של התובע וללא קבלת היתר. ביום 16/3/09 ניתן צו הפסקה מינהלי על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה גבעות אלונים (נספח ו' לכתב התביעה), והבנייה הופסקה. למעלה מן הדרוש להליך זה אציין כי לאחר צו ההפסקה הגיש הנתבע בקשה לקבלת היתר לוועדה המקומית. התובע התנגד לבקשה, אולם התנגדותו נדחתה והנתבע זכה להיתר. על החלטה זו הגיש התובע ערר לוועדת הערר, אולם זה נמחק ביום 27/7/10 (נספח א4 ל-נ/3).

6.         בעקבות אלו פתח התובע בהליכים משפטיים להפסקת הליכי הבנייה ולקבלת הזכויות הקנייניות בגג. מלכתחילה פנה התובע בתביעה לבית משפט השלום בחיפה (ת.א. 22877-09-09), אולם תביעתו נדחתה בשל העדר סמכות עניינית (פסק דין מיום 29/9/09). לאחר פסק דין זה הגיש התובע את תביעתו בתיק זה.

            בד בבד עם הגשת התביעה עתר התובע גם לסעד זמני לעיכוב הליכי הבנייה. צו ארעי ניתן ביום 30/9/09 ולאחר דיון ניתנה החלטתי מיום 18/4/10 להותרת הצו הארעי על כנו עד הכרעה בתיק העיקרי.

עיקרי הטענות

7.         התובע טוען בתביעתו כי זכויות הקניין בגג המבנה הינן שלו. לגרסתו, כל שהועבר לנתבע על פי ההסכם היה היתר לבנות דירה בקומה השלישית ועל כן כל זכויותיו הקנייניות של הנתבע במקרקעין מתמצות בדירה זו. כל שאר הזכויות, לרבות הזכות הקניינית בגג שנוצר לאחר בניית הקומה השלישית, הינה שלו. לחילופין טוען התובע בסיכומיו כי הגג הינו רכוש משותף של כל בעלי החלקה, דהיינו שלו ושל הנתבע ועל כן לנתבע אין כל זכות ייחודית המעניקה לו זכאות לבנות על הגג.

            התובע אינו מבקש לשנות את הרישום בלשכת רישום המקרקעין.

8.         הנתבע לעומתו טוען כי על פי פרשנותו הנכונה של ההסכם הוענקו לו הזכות לבנות על הגג בקומה השניה וכי כל שבנה, לרבות גג הקומה שבנה, הינם בבעלותו המלאה. על כן טוען הוא כי עומדת לו הזכות לעשות שימוש בגג כרצונו לרבות לבנות עליו תוספות בנייה.

דיון והכרעה

9.         נקודת המוצא לדיוננו הינה כי דירות התובע והנתבע מצויות כולן בבית המהווה למעשה "בית משותף". הבעלות במקרקעין רשומה על שם שני בעלי הדין והבית טרם נרשם כבית משותף.

10.        ככלל, על פי דיני המקרקעין, כאשר מספר בעלים הינם שותפים בזכויות במקרקעין משתרעת זכותו של כל אחד מהשותפים על כל נקודה ונקודה במקרקעין כולם. זכותו של כל אחד מהבעלים הרשומים הינה בלתי מסוימת (סעיף 27 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969; מיגל דויטש קניין כרך א' 487-485 (1997); י' ויסמן דיני קניין - בעלות ושיתוף 128-129 (1977)).

            עם זאת מכיר הדין בהסדרי שיתוף שונים, אשר במסגרתם יכולים הצדדים השותפים להסדיר את זכויות הקניין שלהם ולהסדיר את ניהול הנכס המשותף (מ' דויטש הנ"ל עמ' 485). במקרקעין המהווים בניין ובו מספר יחידות מכיר הדין בהסדרת יחסי השיתוף במסגרת רישומו של בית משותף (פרק ו' לחוק המקרקעין). ההוראה המרכזית החלה על יחסי השיתוף בבית משותף מצויה בסעיף 54 לחוק, הקובע כי "על אף האמור בסעיף 13 תהא דירה בבית משותף נושא נפרד לבעלות, לזכויות ולעסקאות". מכוחה של הוראה זו ניתן לבצע פיצול הזכויות בנכס המשותף. עם זאת, על אף ההוראה עשויים להימשך יחסי השיתוף בין הבעלים בכל הנוגע לרכוש המשותף, דהיינו אותו חלק מהמקרקעין שאינו כלול בדירות. יחסי שיתוף אלו נשלטים אף הם על ידי הוראות חוק המקרקעין- פרק ו'- ועל ידי הוראות תקנון הבית המשותף.